Track Record Wohnungsbranche

Tim Holden und Charlie Miller waren für den Erwerb, die Entwicklung und das Management von London & Stamfords 350 Mio. GBP umfassende Londoner Mietwohnungsportfolio zuständig. Teil davon waren Wohnbauneuentwicklungen an der ehemaligen Nordtribüne des Arsenal-Stadions im Londoner Stadtteil Highbury, die Oval Printworks in Lambeth, Seward Street in Islington und Bridges Wharf in Battersea. Eine Reihe von laufenden Projekten wird derzeit mit dem Kunden Aviva Investors, einer britischen Versicherungsgrupppe, umgesetzt.

 

Oval Print Works, Lambeth,

Standort

Clapham Road Lambeth

Projekt

The Oval Print Works

Wohneinheiten

74

Kaufdatum

August 2011

Kaufpreis

£24,000,000

 

Das Objekt befindet sich nur 5 Minuten Fußweg von den U-Bahnstationen Stockwell und Oval entfernt. Dadurch ist die Londoner Innenstadt innerhalb 10 Minuten erreichbar.

Das Bauvorhaben umfasst einen Tesco-Supermarkt auf dem Gelände und im Umfeld alle Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.

Das Management-Team nahm im Sommer 2011 Gespräche mit Galliard Homes auf und erwarb im August 2011 erfolgreich 74 von insgesamt 184 Wohnungen im Rahmen der Projektentwicklung.

Nach der Fertigstellung konnte CapRes die Wohnungen mit Hilfe lokaler Makler und von Galliard Homes innerhalb von drei Monaten vollständig vermieten. Gemeinsam wurden Buchhaltungs- und Managementstrukturen eingerichtet, objektspezifische Mietverträge entwickelt und Vereinbarungen für das Management, die Strom- und Heizkostenabrechnung und die Wartung getroffen. Die einzeln verkauften Einheiten erzielten Verkaufsfaktoren von rund 23,8-fach bezogen auf die Miete zum Zeitpunkt der Veräußerung.


Highbury Stadium, Islington

Standort

Highbury Stadium, Islington

Projekt

Ehemaliges Stadium/North Stand

Wohneinheiten

146

Kaufdatum

September 2009

Kaufpreis

£45,000,000

 

CapRes erhielt von London and Stamford PLC den Auftrag, die ehemalige Nordtribüne mit 146 Wohneinheiten auf dem Gelände des kürzlich fertiggestellten Highbury Stadium zu erwerben.

Das Objekt ist Teil eines kürzlich von McAlpine fertiggestellten Projekts mit 800 Wohneinheiten auf dem ehemaligen Gelände des Arsenal Football Clubs. Es wurden Miet- und Managementstrukturen für die Makler geschaffen, sodass das Projekt innerhalb von drei Monaten erfolgreich vermietet wurde. Seitdem beträgt die Vermietungsquote  98 % und die Nettoanfangsrendite 6,2 %.

Das Managementteam richtete die Buchhaltungsschnittstellen zwischen Maklern und London and Stamford PLC ein, verantwortete die Rekrutierung des Managementpersonals und beriet das Buchhaltungsteam bei Mietinkasso und Mietenbuchhaltung. Es unterwies die Vermietungsmakler, organisierte Möblierungsdienste und Rechtsanwälte, leistete die Freigabe aller Zahlungen, kontrollierte das Mietpreisniveau und legte Mietpreiserhöhungen fest, unterzeichnete Mietverträge und überwachte das Mietinkasso. Durch die Verkaufsberatung für die Wohneinheiten wurden Verkaufkaufsfaktoren von rund 23,4-fach bezogen auf die Miete zum Zeitpunkt der Veräußerung erzielt.


Bradstow House, Harrow

Standort

Harrow, London

Projekt

Bradstow House

Wohneinheiten

177

Kaufdatum

Dezember 2015

Kaufpreis

circa £80,000,000

 

Beim Erwerb von 177 Wohnungen in dem siebengeschossigen Objekt Bradstow House vertrat  CapRes die Investorenseite.

Der Standort des Bauvorhabens liegt im Zentrum von Harrow, am Fuße von Harrow on the Hill, und verfügt über eine nahe U-Bahnstation. Von dort aus ist die U-Bahn-Station Baker Street in 18 Minuten erreichbar. Das Bauvorhaben liegt benachbart zu einem Einkaufszentrum und zielt auf junge Berufstätige in London, die eine hochwertige, gepflegte Mietwohnung am Rande der Londoner Innenstadt suchen.

Das Projekt wurde als „Build-to-Rent“-Projekt mit einem Volumen von rund 80 Mio. GBP konzipiert. Es umfasst 1- und 2-Bett-Apartments und wurde von Comer Homes mit hohem Ausführungsstandard umgesetzt. Das Objekt hat einen eindrucksvollen Eingangsbereich und erlaubt einen Panorama-Blick über Harrow und West-London.

 

Bridges Wharf, Battersea

Standort

Battersea

Projekt

Bridges Wharf

Wohneinheiten

60

Kaufdatum

Mai 2010

Kaufpreis

£31,000,000

 

Im Investorenauftrag hat CapRes 60 Apartments von Weston Homes erworben. Der Kaufpreis betrug 31 Mio. GBP. Die Apartments sind Teil einer preisgekrönten Projektentwicklung am Ufer der Themse. In der Nachbarschaft befindet sich ein 5-Sterne-Hotel mit entsprechenden Freizeiteinrichtungen, Cafés und Bars sowie der Battersea Heliport. Das Objekt wurde in einer Off-Market-Transaktion mit einem Abschlag zum Marktpreis erworben.

CapRes konnte sich auf eine eingespielte Geschäftsbeziehung mit Weston Homes und gute Kenntnis der lokalen Märkte stützen und bereits vier Wochen nach dem Angebot einen Vertragsabschluss verkünden.

Nachdem Charlie Miller den Kaufpreis verhandelt hatte und die Projektentwicklung gesichert war, übernahm Tim Holden den Prozess der Due Diligence und der Übergabe. Anschließend setzte er das Property Management auf. Innerhalb von drei Monaten wurde Vollvermietung erreicht und die Miete ohne wesentlichen Vermietungsverlust um 5 % pro Jahr gesteigert. Die stabilisierte Nettoanfangsrendite lag bei mehr als 5 %. Die Kosten wurden im Rahmen von 25 % der Bruttomiete stabilisiert. Das Projekt wurde 2014 zum 22,7-Fachen veräußert.

 

Seward Street, Islington

Standort

Clerkenwell, Islington

Projekt

Seward Street

Wohneinheiten

107

Kaufdatum

Juni 2011

Kaufpreis

£46,000,000

 

Das „Build-to-Let“-Investment Seward Street wurde vom Managementteam im Auftrag eines Investors im Rahmen direkter Verhandlungen mit der Wohnungsbaugesellschaft Notting Hill Housing Trust, der Mehrheitsaktionär eines Joint-Ventures mit Mount Anvil war, erworben. Der Standort Seward Street befindet sich zwischen Farringdon, Old Street und dem Barbican.

Das Projekt war wegen des Standorts besonders attraktiv und bot sich für ein Investmentangebot an. Das Managementteam verhandelte den Preis und klärte die Anforderungen des Projektentwicklers. Das Bauvorhaben wechselte innerhalb von acht Wochen nach dem ersten Angebot den Eigentümer.

Die Projektanforderungen wurden entsprechend der Vorgaben des CapRes verändert, sodass ein hochwertiges „Build-to-Rent“-Produkt entstand. Dieses umfasste unter anderem hochwertigere Bodenbeläge und attraktive Einbauküchen sowie zusätzlichen Stauraum für die Bewohner und eine neugestaltete Eingangslobby.

Im Auftrag des Investors identifizierte das Managementteam die Investmentchancen, betreute das Projektmanagement, führte die Vertragsverhandlungen und überwachte den Baufortschritt. Das Team schuf eine Managementplattform und stellte die Vorvermietung aller Einheiten vor Fertigstellung sicher.